Hoffnung für geprellte Fondskäufer

Immobilienfondskäufer, die durch Kreditvermittler beim Abschluss eines Darlehensvertrages über die Wirtschaftlichkeit des finanzierten Mietobjekts getäuscht wurden, müssen das Darlehen nicht tilgen.

Nach der Wende blühte das Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds in den neuen Bundesländern. Den Käufern wurde dabei regelmäßig eine Rendite in Aussicht gestellt, die weit über den tatsächlichen Erträgen lag. Besonders prekär ist die Situation für diejenigen, die den Fondsanteil über Darlehen finanziert haben, die dann aus den ausgebliebenen Mieteinnahmen getilgt werden sollten. Doch es gibt Hoffnung für die geprellten Fondskäufer, denn der Bundesgerichtshof hat mehrere Urteile verschiedener Oberlandesgerichte aufgehoben, die den Käufern eine Tilgungsverpflichtung auferlegt hatten.

Die Bundesrichter sehen in den kreditfinanzierten Beteiligungen nämlich ein verbundenes Geschäft. Das bedeutet, dass ein wirksamer Einwand gegen den einen Teil des Geschäfts (die Beteiligung am Immobilienfonds) ebenso gegen den anderen Teil (den Darlehensvertrag) wirksam ist. Die Banken, mit denen die Anlagevermittler zusammengearbeitet haben, müssen sich daher alle Einwendungen entgegenhalten halten lassen, die der Käufer gegen die Fondsbetreiber hat.

Da die Anlagevermittler zum Teil in den Privathaushalten der Anleger die Beteiligungs- und Kreditverträge abschlossen und dabei über die Ertragskraft der Objekte und die Verwendung der angelegten Gelder täuschten, greift hier außerdem das Widerrufs- und Rückgaberecht aus Haustürgeschäften. Auch enthielten die Kreditverträge in einigen Fällen nicht die Mindestangaben zu den Kreditbedingungen, die das Verbraucherkreditgesetz vorschreibt. Schließlich sind die Kreditverträge auch deshalb unwirksam, weil sie häufig von einem Treuhänder geschlossen wurden, dessen Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist.

Die Bundesrichter gaben somit den Anlegern die Möglichkeit, die Einwendung der arglistigen Täuschung nicht nur gegenüber den Fondsbetreibern, sondern auch gegenüber den Banken zu erheben. Diese haben dann keinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehensbetrags. Die Anleger müssen zwar die ihnen zugewiesenen Steuervorteile an die Bank abtreten, können aber umgekehrt auch bereits gezahlte Tilgungen zurück verlangen. Sie sind also so zu stellen, als wäre das Geschäft gar nicht erst zustande gekommen.