Haftungsbeschränkung des Wohnungsvermieters

Ein Vermieter kann seine Haftung für Sach- und Vermögensschäden des Mieters nicht von vornherein durch eine Klausel im Formularmietvertrag ausschließen.

Der Ausschluss von Schadensersatzansprüchen in einem Formularmietvertrag wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache entstanden sind, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist, ist unwirksam. Der Vermieter kann seine Haftung somit grundsätzlich nicht auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränken - so entschied der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Nach Auffassung der Richter schränke ein solcher Haftungsausschluss die sich aus dem Gesetz ergebende Hauptpflicht des Vermieters ein, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade in einer solchen Einschränkung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sie berge die Gefahr, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige.

Bei der Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter falle es nach Auffassung der Richter wesentlich ins Gewicht, dass der Mieter sich vor den finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann. Die übliche Hausratversicherung umfasse abgesehen von Leitungswasserschäden gerade keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Andererseits kann der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abschließen, deren Kosten er als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann (Aktenzeichen: VIII ARZ 1/01).

Im konkreten Fall klagten die Mieter auf Schadensersatz für die Beschädigung von Einrichtungsgegenständen. Während ihres Urlaubs war wegen eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Mietwohnung der Kläger eingedrungen und dadurch Mobiliar beschädigt worden. Nach den Feststellungen des Landgerichts Hamburg hätte die Dachhaut wegen ihres Alters einer laufenden Überwachung bedurft, die aber unterblieben war. Das Landgericht war der Meinung, dass der Vermieterin wegen dieses Versäumnisses nur der Vorwurf leichter Fahrlässigkeit gemacht werden könne. Die beiden Parteien hatten jedoch in ihrem Formularmietvertrag vereinbart, dass die Vermieterin für Schäden, die durch Mängel des Mietobjektes verursacht wurden, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet. Das angerufene Oberlandesgericht Hamburg legte dem Bundesgerichtshof die Frage zum Rechtsentscheid vor.